Como funciona o Sistema Imobiliário nos Estados Unidos

SAIBA COMO COMPRAR E VENDER UM IMÓVEL NA FLÓRIDA

Sobre o Sistema Imobiliário da Flórida

Qual é a definição de um corretor de imóveis na Flórida?

Na Flórida o corretor de imóveis é chamado “Realtor” e sua função é a de atuar como um agente para a compra e venda de imóveis (residenciais e comerciais) , terrenos e locação – Real Estate Agent (um agente imobiliário de bens imóveis). Todo Realtor trabalha sobre o gerenciamento de um broker. O corretor também pode atuar como gerenciador de um imóvel, que aqui nos Estados Unidos é chamado de “property manager”.

Qual é a definição de Broker?

O “Broker” é também um corretor de imóveis com uma licença especial e acima do requerido para o Realtor. Eles atuam como empresários independentes, muitas vezes vendem imóveis de propriedade de outros. Além de ajudar aos clientes a comprar e vender propriedades, eles também podem ajudar a alugar ou gerenciar propriedades por uma taxa. Muitos operam em um escritório imobiliário, manuseando detalhes do negócio, supervisionando o trabalho dos realtors. Os realtors trabalham para os brokers com base num contrato, pagando uma parte da comissão de cada imóvel vendido ou locado.

Como escolher o Realtor certo para que você tenha sucesso?

Se você está planejando comprar ou vender um imóvel , você deverá escolher um agente imobiliário para guiá-lo através do processo. O Realtor vai garantir o melhor ajuste para as suas necessidades. Escolha com cuidado! Aqui vão algumas dicas para ajudá-lo:

  1. Verifique se o Realtor é devidamente credenciado para trabalhar no Estado da Flórida.
  2. Pergunte qual é sua experiência e se tem alguns casos como referência, o que deu certo e o que deu errado. Como foi tudo solucionado?
  3. O realtor conhece bem a região que você está interessado em comprar?
  4. Ele/ela oferece um comparativo de preços tanto para venda, compra ou aluguel?
  5. Qual é a melhor forma de se comunicar com ele/ela.
  6. Para compradores estrangeiros, ele/ela presta um serviço diferenciado?

 

Como funciona o Sistema Imobiliário da Flórida?

No Brasil e em alguns países do mundo, os corretores são contratados individualmente para cada propriedade, o que dificulta a procura e extende o tempo para busca do imóvel ideal. Há necessidade de lidar com vários corretores ao mesmo tempo. Nos Estados Unidos, todos os imóveis disponíveis no mercado, tanto para venda como para locação estão inseridos em um mesmo banco de dados central chamado “MLS – Master Listing System”. Todos os realtors tem acesso total, dispensando assim o contato com vários corretores simultaneamente. Apesar do público em geral ter acesso à parte desse banco de dados (através de outros programas disponíveis na internet), o possível comprador poderá visitar uma propriedade ou fazer uma oferta mediante contratação de um realtor. O realtor tem acesso à mais informação do que é visível para o público em geral.

 

Quem paga a comissão do corretor?

Sempre o vendedor, portanto o comprador não tem nenhum gasto adicional com o Realtor.

Qual é a comissão de venda?

As comissões variam entre 5 à 7% do valor da compra. Realtor e Brokers tem autonomia para utilizarem comissões diferenciadas em função do mercado, do tipo de propriedade, etc.

– Sobre a possibilidade de um visto especial.

 

A compra de um imóvel é suficiente para aplicar para um visto especial?

Vale ressaltar que a compra de um imóvel residencial nos EUA não oferece nenhum benefício ou facilidade no processo de imigração americana. Existem alguns tipos de vistos como o EB-5 que são exclusivamente para investimentos, contudo deve-se usar um advogado internacional para uma consultoria nesta área.

Como devo efetuar a compra?

Devo comprar como pessoa física ou pessoa jurídica?

Todas as vantagens e desvantagens da aquisição de um imóvel por pessoa física ou jurídica devem ser analisadas por um advogado internacional.

Você mesmo sendo estrangeiro tem as opções de:

  1. a) Comprar em seu nome, ou, em outros nomes (esposa, filhos, etc.)
    b) Abrir uma corporação podendo ser, uma Miami Inc ou uma LLC
    c) Offshore

 

O seu advogado poderá orientá-lo na melhor forma de abrir uma empresa para a compra do imóvel.

– Sobre o Depósito

 Quais são os documentos necessários para se fazer uma oferta num imóvel na Florida como pessoa física?

  1. Compra à vista:
    Um documento de identificação e um cheque administrativo emitido por um banco americano (Cashier Check). Muitas vezes US$ 5,000.00 são suficientes para reservar um imóvel durante várias semanas.
  2. Compra com financiamento:
    Atualmente, os bancos estão pedindo uma entrada de aproximadamente 30% do valor do imóvel, sendo que o valor mínimo de financiamento é de US$ 100,000.00.

Onde será depositado o dinheiro do sinal?

Obrigatoriamente todo e qualquer dinheiro dado como sinal numa transação imobiliária é depositado numa conta chamada “Escrow”, ou seja, se fosse no Brasil seria o fiel depositário. Esta conta tem como finalidade receber todo o montante a ser pago pelo comprador e vendedor. O uso indevido dessa conta pode acarretar penalidades legais.

O que acontece se eu desistir?

Se o comprador desistir sem o amparo de alguma cláusula do contrato todo o dinheiro recebido será perdido.

O que acontece se o financiamento bancário não for aprovado?

Verifique se no contrato há uma cláusula de “Financing Contingent” (contrato sujeito à aprovação bancária da parte financiada); nesse caso todo dinheiro pago será restituído. Em média o prazo de aprovação é de 30-40 dias.

– Sobre o tipo de venda do Imóvel

Quais são os tipos de imóveis à venda na Flórida?

  1. Compra Regular entre o vendedor e o comprador sem interferência de terceiros. Imóvel quitado sem nenhum empréstimo pendente; ou com pendência de empréstimo bancário.
  2. Short-Sale – O processo de “Short Sale” acontece quando o proprietário está em atraso com as obrigações com o banco, condomínio, imposto predial, etc.; e onde o empréstimo é mais alto do que o valor de mercado da propriedade em questão. Nesse caso, o banco permite que o proprietário tente vender a propriedade pelo valor de mercado nos próximos meses, antes de tomá-la como garantia, ou seja, “Foreclosure”. Nesse tipo de propriedade existe uma terceira parte na negociação de compra e venda que será o agente financeiro do vendedor. Ele poderá ou não aprovar a venda de acordo com a oferta apresentada. O agente financeiro, por estar absorvendo o prejuízo do não cumprimento dos pagamentos por parte do prestamista, irá analisar se a oferta lhe trará mais vantagens do que processo de foreclosure o imóvel.

A compra e venda através de short-sale é um processo um pouco mais demorado, que pode ser um bom negócio se o comprador estiver disposto à esperar e estar preparado para cobrir uma suposta contra-oferta por parte do agente financeiro.

  1. Foreclosure – Os bancos já estão sob a posse do imóvel e a venda é feita pelo banco através de imobiliárias locais. Os bancos que trabalham nessa modalidade aceitam várias propostas , e também não tem obrigação de aceitar nenhuma contra-oferta, a não ser que o valor seja maior do que o pedido. Esses processos podem ser longos ou não, depende de cada agente financeiro. Pode ser um bom negócio como o short-sale, dependendo do comprador e da tolerância de risco. A propriedade eh vendida no estado que se encontra (“As is”), com direito a inspeçãoo mas não com a obrigatoriedade de se consertar algo que foi encontrado na inspeção.

Nesses casos o corretor é essencial para que o processo ocorra de acordo com os requerimentos de cada agência .

O contrato

Quem prepara a oferta e o contrato de compra?

Na Florida, são os próprios corretores, na seguinte sequência:
É preparado inicialmente a oferta por escrito, onde estão inseridos os dados do comprador, vendedor, endereço e descrição legal da propriedade, valor ofertado e condições da compra (à vista ou financiado, valor total, etc).

Quando uma oferta é aceita pelo vendedor, a oferta passa a se chamar contrato executado (quando ambas as partes assinaram e aceitaram os termos da oferta).

Quando o vendedor não aceita a oferta ele tem duas opções: Apenas negar a oferta, ou fazer uma contra-oferta. E assim iniciam as negociações. Tendo todas as assinaturas e vistos de ambas as partes, passa-se então do estágio de “Oferta” à um “Executed Contract”, e esta data é chamada de “Efective Date”.
A partir de então, começam a correr os prazos estipulados dentro do contrato.

Financiamento ou Pagamento à Vista

Deve ser definido antes da procura do imóvel, analise se você terá condições de efetuar a compra em dinheiro ou se um financiamento poderá lhe trazer mais vantagens. Nos Estados Unidos, o profissional que cuida do financiamento de um imóvel é o “mortage broker”, e ele pode trabalhar direto em uma instituição financeira, como o banco que você possui conta bancária ou em uma empresa específica que só lida com financiamentos.

O mortgage broker é o agente responsável pela aprovação do seu financiamento, e depende de cada instuição o que será pedido de documentação para a sua aprovação.

É importante que antes de iniciar a procura do imóvel você já tenha em mãos uma carta de pré-aprovação de seu mortage broker, assim como é essencial que você já tenha em mente o valor do imóvel que está procurando, e caso sua oferta seja aceita, quanto será o valor de sua prestação mensal (lembre-se que, na maioria das vezes, os valores de seguro, imposto predial e condomínio são incluidos no pagamento mensal de sua prestação).

 É necessária a contratação de um advogado para a representação legal durante o processo de compra?

Ao contrário de outros estados, na Flórida o fechamento – chamado “closing” – é feito por “Title Companies”. A companhia de títulos na Flórida é responsável pela coordenação dos interesse de todas as partes para uma transação imobiliária, incluindo os compradores, vendedores, credores hipotecários, agentes imobiliários, empresas de pesquisa de penhoras e topógrafos. Uma “Title Company” garante que todos os requisitos para o fechamento do negócio estejam totalmente satisfeitos antes da assinatura final.

As “Title Companies” são formadas por advogados licenciados para atuarem no mercado imobiliário norte-americano, provendo os seguintes serviços:
• Levantamento legal e jurídico da propriedade em questão.
• Levantamento legal e jurídico do proprietário.
• Transferência de titularidade do vendedor para comprador.
• Coordenação financeira entre comprador, vendedor e banco(s).
• Entrega das chaves e toda a documentação pertinente à transação.

Advogados também podem preparar a documentação do closing. Você pode decidir se vai utilizar os serviços de seu advogado na transação de seu negócio.

Como posso garantir que não venha a ter problemas com documentação depois da compra?

O processo segue dois procedimentos que garantem que a escritura do imóvel está limpa (Free and Clear)

1) Lien Search: é a procura de penhoras, dívidas de imposto predial, condomínio, etc.
2) Title lnsurance: é um seguro que garante qualquer problema que possa aparecer na documentação depois do fechamento do negócio. Embora esta probabilidade seja extremamente pequena, este tipo de seguro é SEMPRE altamente recomendável, e normalment custa apenas 0.5% do valor da compra.

O Comprador precisa estar presente no fechamento da compra?

Para compras à vista não há necessidade. Existe a alternativa de se aprensentar uma Procuração (“Power of Attorney”). O advogado ou Title Company poderá representar o comprador no fechamento.
No caso em que haja financiamento , é necessária a presença do comprador.

Quais são os custos de fechamento?

Aproximadamente 1,5% do valor da compra à vista e 5% do valor se houver financiamento envolvido

– Sobre o tempo para fechar o negócio

Quanto tempo leva aproximadamente para se fechar um negócio à vista – “Cash Deal”?

Aproximadamente 20 à 30 dias para compras à vista. Para financiamento, aproximadamente 60 dias.